Bạn có nên đầu tư bất động sản cho thuê ở Mỹ hay không? Trong vài tháng gần đây, những dấu hiệu căng thẳng ngày càng rõ rệt trên thị trường bất động sản cho thuê – đặc biệt là căn hộ chung cư (multifamily housing).
Theo dữ liệu mới nhất, tỷ lệ trễ hạn thanh toán tiền thuê đã tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2011. Đây là một tín hiệu đáng báo động cho toàn bộ thị trường nhà đất.
Hệ quả tiềm ẩn trong thị trường bất động sản cho thuê ở Mỹ
Nếu xu hướng này tiếp tục, trong vòng 6–12 tháng tới, thị trường có thể đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng:
Chủ nhà gặp khó khăn tài chính: Lãi suất vay tăng cao khiến nhiều chủ sở hữu không đủ khả năng trả nợ, trong khi tỷ lệ căn hộ trống tăng và giá thuê không còn tăng mạnh như trước.
Ngân hàng siết chặt tín dụng: Trước rủi ro gia tăng, các tổ chức tài chính có thể hạn chế cho vay mới, dẫn đến việc phát triển dự án bất động sản bị đình trệ.
Nguy cơ tịch biên hàng loạt: Nếu tình trạng kéo dài, nhiều bất động sản có thể bị ngân hàng tịch thu, tạo áp lực giảm giá thuê và làm sụt giảm giá trị tài sản.
Phản ánh sức ép kinh tế toàn diện: Bất động sản chỉ là phần nổi của tảng băng. Lạm phát, lãi suất cao và tăng trưởng chậm lại đang đẩy nền kinh tế vào áp lực lớn hơn.
Khác biệt với nhà ở riêng lẻ: Trong khi thị trường căn hộ gặp khó, bất động sản nhà riêng (single-family housing) vẫn tương đối ổn định nhờ lãi suất vay cố định thấp và giá nhà đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Tuy nhiên, áp lực từ phân khúc cho thuê có thể lan rộng ra toàn thị trường.
Ví dụ như ở khu vực Little Saigon Nam Cali nơi có rất nhiều Người Việt sinh sống làm việc, việc cung hơn cầu trong thị trường nhà thuê đang có dấu hiệu đi lên.
Hiện tại nếu bạn mua một ngôi nhà ở thành phố Garden Grove chẳng hạn thì bạn có thể làm thành 3 ngôi nhà trong một khu đất 7000 square feet. Bạn mua nhà đã bị cũ về và sửa lại thành một ngôi nhà 3 phòng cho thuê trước, sau đó thì bạn thuê kỹ sư vẽ lại garage nhà thành một căn nhà phụ gọi là ADU 1 phòng có lối đi riêng, địa chỉ riêng, sau đó đất sau nhà bạn có thể xây thành 1 căn nhà phụ ADU có 2 phòng lối đi riêng.
Tính ra từ 1 căn nhà thì hiện tại sau 2 năm có thể thành 3 căn nhà dẫn đến tỷ lệ nhà, phòng cho thuê tăng lên gấp 3 lần và cung sẽ vượt hơn cầu nếu tỷ lệ dân cư di chuyển tới các bang khác sinh sống tăng lên.
Đó là lý do tại sao giá nhà ở Little Saigon rất cao, nhưng giá cho thuê nhà thì luôn luôn ổn định không có biến động gì nhiều.
Góc nhìn về cơ hội và rủi ro đầu tư bất động sản cho thuê ở mỹ
Với mặt bằng lãi suất hiện tại, mua nhà để cho thuê gần như chỉ hòa vốn hoặc lỗ.
Nhiều chủ nhà vẫn đang nắm lượng equity (giá trị sở hữu) lớn, nhất là những người đã tái cấp vốn ở mức 2–3% trong giai đoạn trước. Nếu lãi suất giảm về khoảng 4–5%, lượng vốn này sẽ nhanh chóng quay trở lại thị trường.
Đáng chú ý, giá nhà tại Mỹ trong vòng chưa tới 10 năm đã tăng gần gấp 3 lần. Trong khi giai đoạn 1999–2017, giá gần như không tăng. Điều này cho thấy mức tăng hiện tại mang tính bất thường, chịu tác động từ lạm phát và biến động kinh tế nhiều hơn là nhu cầu thực.
- Chi phí ẩn khi cho thuê bất động sản ở Mỹ như: thuế bất động sản, bảo hiểm nhà tăng cao ở những khu vực thiên tai như cháy rừng, động đất, lũ lụt, thuế HOA
- Các chi phí bảo trì ngôi nhà hoặc bất động sản cho thuê ở Mỹ rất cao, ví dụ bạn cho thuê căn hộ thì khi người thuê dọn ra bạn phải sơn lại, hoặc dọn dẹp tốn rất nhiều tiền, chưa kể bất động sản sẽ bị xuống cấp nghiêm trọng sau 50 năm.
- Rồi các chi phí điện, nước, rác, diệt côn trùng cũng sẽ tăng lên theo từng năm.
Kinh Nghiệm khi đầu tư bất động sản cho thuê ở Mỹ
Thị trường bất động sản cho thuê đang bước vào giai đoạn rủi ro cao. Đây có thể chỉ mới là khởi đầu cho một đợt điều chỉnh lớn.
Trong bối cảnh này, việc theo dõi sát diễn biến thị trường và quản lý tài sản cẩn trọng là yếu tố then chốt để bảo vệ tài chính cá nhân.
Nếu như bạn muốn đầu tư cho thuê bất động ở Mỹ thì địa điểm, location, lãi suất vay khi đầu tư, dòng tiền lợi nhuận, cash flow có dương ko là 3 yếu tố rất quan trọng cần phải xem xét kỹ.
Bên cạnh đó việc thuê các dịch vụ sửa chửa cho bất động sản hiện tại ở Mỹ có chi phí rất cao, đôi khi một công trình nhà cho thuê nhỏ như xây căn nhà phụ ở sau nhà chính có thể mất từ 2 tới 3 năm dự trù.
Từ khi thuê người vẽ bản vẽ, xin giấy phép từ thành phố và đóng phí, tiết kiệm 300 ngàn đô la mỹ để xây, thuê công ty xây cất và bên thành phố sẽ cử người xuống kiểm tra.
Cho thuê nhà thì bạn phải kiểm tra lý lịch của người thuê nhà, điểm tín dụng, tiền đặt cọc, và xử lý các tình huống nếu có việc ngoài ý muốn như người thuê không trả tiền nhà phải làm các thủ tục pháp lý ra toà.