Tình hình thị trường bất động sản ở Mỹ đang bị khủng hoảng trầm trọng khi lần đầu tiên số lượng người bán nhà ở Mỹ vượt qua người mua gần nửa triệu.
Điều này sẽ tạo ra việc người bán nhà sẽ rất mất lợi thế, trong khi người mua nhà ở Mỹ sẽ bắt đầu chi phối thị trường, Buyer Market.
Lãi suất thế chấp vẫn ở mức cao nếu bạn mua nhà ở mỹ
Sau nhiều năm lãi suất thấp kỷ lục, hiện nay mortgage rates vẫn ở mức cao, làm tăng chi phí trả góp hàng tháng.
Đây là lý do khiến nhiều người mua e ngại và tạm hoãn kế hoạch mua nhà, đặc biệt là những người mua lần đầu.
Giá nhà vẫn cao ngất ngưởng nếu bạn muốn mua nhà ở mỹ
Giá trung bình một căn nhà tại Mỹ hiện vẫn trên $400,000, vượt khả năng chi trả của nhiều người mua.
Điều này tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng thanh toán của người mua, dẫn đến thị trường chững lại.
Tính đến tháng 8 năm 2025, giá nhà trung bình tại Nam California (bao gồm các quận Los Angeles, Orange, Riverside, San Bernardino, San Diego và Ventura) là khoảng $868,989. So với cùng kỳ năm trước, giá nhà đã giảm nhẹ khoảng 1.3%
Giá nhà theo từng khu vực nếu bạn muốn mua nhà ở mỹ
Los Angeles: Giá nhà trung bình vào khoảng $845,500
Orange County: Giá nhà trung bình vào khoảng $1,385,000
Riverside/San Bernardino: Giá nhà trung bình vào khoảng $714,000
San Diego: Giá nhà trung bình vào khoảng $950,000
Ventura: Giá nhà trung bình vào khoảng $909,000
Mặc dù giá nhà tại Nam California đã giảm nhẹ trong năm 2025, nhưng vẫn ở mức cao so với mức thu nhập trung bình của người dân.
Điều này khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn đối với nhiều người, đặc biệt là những người mua lần đầu.
Tuy nhiên, thị trường hiện tại vẫn là cơ hội cho người mua có khả năng tài chính vững mạnh, đặc biệt là trong bối cảnh người bán phải điều chỉnh giá để thu hút người mua.
Người mua thận trọng chờ thời cơ khi mua nhà ở mỹ
Nhiều người đang “nín thở” chờ giá giảm hoặc lãi suất hạ, khiến lượng người mua trên thị trường giảm mạnh.
Khi nhu cầu giảm, người bán mất lợi thế và phải cân nhắc điều chỉnh giá.
Mặc dù thị trường đang hạ nhiệt, giá trung bình ở Nam California vẫn trên $850,000–$1,000,000 tùy khu vực.
Người mua muốn chờ giá giảm thêm hoặc chờ các căn nhà giảm giá để mua được giá hợp lý.
Năm 2020–2021, thị trường sốt nóng → nhiều người mua phải trả giá cao, tranh mua nhanh.
Kinh nghiệm đó khiến người mua mới thận trọng, không vội vàng mua nhà.
Số lượng nhà bán tăng → nhà có thể ở thị trường lâu hơn → người mua nghĩ “có nhiều lựa chọn, có thể thương lượng giá”.
Điều này tạo cơ hội cho người mua nhưng cũng khiến họ chờ thêm một chút để tìm giá tốt nhất.
Một số người lo sợ tình hình kinh tế, thất nghiệp hoặc khả năng tăng lãi suất trong tương lai.
Do đó họ chọn chờ và quan sát thay vì mua ngay.
Hậu quả đối với thị trường bất động sản nhà ở mỹ
Người bán mất lợi thế: Nhà bán chậm hơn, thời gian lưu kho kéo dài.
Giảm giá trở nên phổ biến: Để thu hút người mua, nhiều chủ nhà phải hạ giá, đặc biệt với những căn nhà đã đăng bán lâu.
Người mua bắt đầu chi phối: Thị trường chuyển từ “người bán làm chủ” sang người mua nắm quyền thương lượng.
Dự báo thị trường bất động sản mỹ cuối năm 2025 – 2026
Theo Redfin, giá nhà dự kiến sẽ giảm nhẹ khoảng 1% trong năm 2025. Đây không phải là dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng bất động sản, nhưng chắc chắn là sự hạ nhiệt sau cơn sốt 2021.
So sánh tình hình bất động sản mỹ năm 2021 và 2025
| Yếu tố | 2021 | 2025 |
|---|---|---|
| Lãi suất mortgage | Lịch sử thấp (<3%) | Vẫn cao |
| Nhu cầu | Rất cao, nhiều người mua tranh nhau | Thận trọng, nhiều người chờ |
| Giá nhà | Tăng nhanh, gần như phi mã | Vẫn cao nhưng chững lại |
| Quyền lực thị trường | Người bán chi phối | Người mua bắt đầu chi phối |
Lời khuyên cho người Việt tại Mỹ khi mua bất động sản mỹ
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu hoặc đang cân nhắc đầu tư bất động sản, 2025 có thể là cơ hội để thương lượng giá tốt hơn so với thời điểm sốt 2021. Hãy cân nhắc kỹ về:
Khả năng chi trả theo lãi suất hiện tại
Giá bán trung bình ở khu vực muốn mua
Thời điểm thị trường có thể ổn định hơn
Thị trường nhà ở Mỹ năm 2025 đã khác hoàn toàn so với cơn sốt 2021. Người mua thông minh sẽ tận dụng cơ hội từ sự hạ nhiệt này để đưa ra quyết định hợp lý.
Tuy thị trường nghiêng về người mua (buyer’s market), nhưng khả năng tài chính của người mua lại là một vấn đề lớn. Nói cách khác:
Buyer’s market ≠ Mọi người đều mua được nhà rẻ.
Nó chỉ có nghĩa là người bán mất lợi thế, phải hạ giá, thương lượng nhiều hơn, và nhà bán lâu hơn.Người mua bị hạn chế:
Lãi suất mortgage cao → trả góp hàng tháng đắt.
Giá nhà vẫn cao → nhiều người mua lần đầu khó vay đủ.
Nguồn vốn hạn chế → chỉ một số ít người thực sự có thể mua.