Bạn muốn mua nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện tại vì muốn có một ngôi nhà để có thể nghỉ ngơi khi về hưu? Giấc mơ Mỹ mua nhà là điều mà đa số dân Mỹ luôn luôn muốn làm được trước tuổi 40.
Nhưng theo nghiên cứu mới đây việc mua nhà hoàn toàn không có lợi so với thuê nhà ở Mỹ vì những chi phí rất cao khi sở hữu nhà mà không ai nói cho bạn biết.
Với 5 lời khuyên để bạn có thể biết nên mua nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện tại hay không vì việc mua hiện tại với giá nhà cao, lãi suất cao, lạm phát cao, tỉ lệ thất nghiệp cao có thể làm bạn mất trắng sốt iền đặt cọc mua nhà nếu không thể trả tiền nhà hàng .
Ví dụ có một người bạn của Đạt mua nhà ở Long Beach, với 3 phòng ngủ, có 1 căn ADU, nhà ở sau vườn có 2 phòng cho thuê với giá 2k3 thì anh bạn này phải bỏ tiền cọc vô gần 300k.
Vì giá trị căn nhà này tới 1 triệu đô la mỹ nên anh phải làm giấy tờ mượn thêm 700k với ngân hàng và đồng ý trả lãi suất hơn 7%. Dẫn tới anh phải trả hơn 7k tiền nhà mỗi tháng, tính ra là 84k mỗi năm trước thuế.
Và sau hơn 1 năm rất tự hào là có nhà nhưng chi phí sinh hoạt, chi phí thuế bất động sản, các loại chi phí bảo trì căn nhà đã làm anh và gia đình cắt tất cả mọi chi tiêu như đi nghỉ hè, đi ăn tiệm.
Cuộc sống của gia đình anh sẽ rất khó khăn nếu bị mất việc vì hiện tại rất khó kiếm được việc trên $100k ở Mỹ trong khi để đóng tiền nhà thì anh này đã mất hơn 84k hàng tháng mặc dù được 26k từ tiền cho thuê căn ADU.
Chưa kể thị trường nhà, bất động sản ở Mỹ đang có những biến động rất khó khăn sau.
Giá nhà ở mỹ hiện tại đang tăng hay giảm?
Theo báo cáo tháng 7 từ chỉ số ICE’s Home Price Index, giá nhà toàn quốc chỉ tăng 1.3% trong đầu tháng 6. Đây là mức tăng thấp nhất kể từ giữa năm 2023 và gần như chững lại so với các năm trước.
Đáng chú ý, khoảng 30% các thị trường lớn tại Mỹ đang ghi nhận mức giảm giá nhà ít nhất 1% so với đỉnh gần nhất hoặc nhiều hơn. Những khu vực từng tăng mạnh sau đại dịch, như các bang thuộc miền Nam và miền Tây (California, Texas, Florida), đang cho thấy dấu hiệu điều chỉnh rõ rệt.
Ví dụ thực tế: Nếu bạn đang muốn mua nhà tại Garden Grove, nơi từng tăng giá mạnh trong giai đoạn 2021–2022, 2023, hiện nay bạn có thể thấy nhiều căn nhà đã giảm giá nhẹ hoặc chững lại so với cùng kỳ năm trước.
Ai nên quan tâm đến xu hướng giảm giá nhà ở mỹ này?
Những người mua nhà từ cuối năm 2022 đến nay, đặc biệt là những ai sử dụng các khoản vay FHA hoặc VA với tỷ lệ đặt cọc thấp (dưới 5%), cần đặc biệt lưu ý.
Trong các khu vực từng “nóng sốt”, tỷ lệ người mua rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu (negative equity) đang gia tăng. Chẳng hạn, tại Cape Coral (Florida), 27% các khoản vay trong năm 2023–2024 đã bị âm equity. Tại Austin (Texas), con số này là 18% đối với các khoản vay từ năm 2022.
Ví dụ tại Garden Grove: Nếu bạn mua một căn nhà trị giá 800,000 USD vào năm 2023 với khoản đặt cọc 3.5% (khoảng 24,500 USD), và hiện nay giá trị thị trường giảm còn 750,000 USD, bạn đang bị âm khoảng 20,000 USD so với số tiền đã vay và giá trị thực của tài sản.
Vấn đề lớn nhất đối với người mua nhà ở mỹ là gì?
Khi giá nhà giảm, người mua có thể rơi vào tình trạng “underwater”, tức là số tiền nợ ngân hàng cao hơn giá trị thị trường hiện tại của căn nhà. Hệ quả là:
Khó bán nhà vì phải bù thêm tiền để trả nợ
Không thể tái tài trợ (refinance) vì thiếu vốn chủ sở hữu
Giảm linh hoạt trong việc chuyển nhà hoặc thay đổi kế hoạch tài chính
Nhiều khi bạn cứ nghĩ là mua nhà giá với lãi suất mượn cao không sao vì đợi lãi suất thấp rồi sẽ làm giấy tờ tái tài trợ với lãi suất thấp hơn.
Thông thường chu kỳ lên xuống của lãi suất rất lâu nếu không có tình trạng ‘Black Swan’ như vụ Covid19, vụ 2008 khủng hoảng tài chính toàn cầu, vụ 2000 Dot Com Burst.
Nếu đang có ý định mua nhà ở mỹ, cần lưu ý điều gì?
Thứ nhất, không nên hoảng loạn khi thấy giá nhà giảm nhẹ nhưng cần cẩn trọng vì đó là dấu hiện nền kinh tế đang đi xuống. Nếu bạn mua nhà để ở lâu dài và vẫn đảm bảo khả năng thanh toán hàng tháng, đây là giai đoạn bạn cần phải bắt đầu coi lại tài chính của mình, cắt giảm những chi tiêu không cần tiết.
Công việc có ổn định hay không, công ty đang có dự định sa thải, quỹ khẩn cấp có đủ trả 6 tháng tiền nhà nếu bị mất việc hay không vì khi giá nhà đi xuống thì kinh tế có thể sẽ đi xuống.
Thứ hai, cần nghiên cứu kỹ khu vực dự định mua. Không phải tất cả khu vực đều giảm giá giống nhau. Một số khu vực tại Garden Grove vẫn giữ giá ổn định do có vị trí thuận lợi như gần chợ, trường học và các tuyến đường chính, trong khi các khu xa trung tâm có thể giảm mạnh hơn.
Thứ ba, nếu bạn đang cân nhắc vay theo hình thức ARM (lãi suất điều chỉnh) hoặc buydown (trợ cấp lãi suất ban đầu), cần lập kế hoạch sớm để tránh bị sốc khi lãi suất tăng trở lại. Hãy trao đổi với chuyên viên cho vay để tính toán phương án tái tài trợ hoặc chuẩn bị tài chính dự phòng.
Triển vọng thị trường bất động sản, mua nhà ở mỹ trong thời gian tới ra sao?
Các chuyên gia dự báo giá nhà có thể tiếp tục giảm nhẹ, khoảng 1% đến cuối năm 2025. Tỷ lệ người mua rơi vào tình trạng âm equity có thể tăng lên, đặc biệt là ở những khu vực từng tăng giá nhanh.
Tuy nhiên, nếu Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bắt đầu giảm lãi suất vào cuối năm 2025, thị trường nhà ở có thể bắt đầu phục hồi vào năm 2026. Khi đó, giá nhà có thể tăng trở lại và người mua dần khôi phục được vốn chủ sở hữu.
Mặc dù vậy, một số khu vực như Florida hoặc Texas có thể tiếp tục gặp khó khăn vì áp lực từ chi phí bảo hiểm, nguồn cung nhà cao, và tỷ lệ người vay với đặt cọc thấp vẫn còn lớn. Việc theo dõi sát tình hình địa phương là rất quan trọng.
Tóm lại 5 lời khuyên cho việc mua nhà ở Mỹ vào thời điểm hiện tại là
Nên theo dõi thị trường ít nhất trong 3 đến 6 tháng tới trước khi quyết định mua nhà.
Ưu tiên các khu vực có vị trí tốt, giữ giá ổn định và nhu cầu cao.
Tránh vay vượt quá khả năng chi trả, đặc biệt khi sử dụng các chương trình hỗ trợ có đặt cọc thấp.
Nếu đã mua nhà và tình hình tài chính ổn định, hãy giữ nhà thay vì bán lỗ trong lúc thị trường đang chững lại.
- Nếu mua nhà vượt mức thu nhập và tình hình gặp khó khăn, thì cần phải kiếm thêm thu nhập, cắt giảm các chi tiêu không cần thiết.