Tịch Thu Nhà, Foreclosure ở Mỹ

May 6, 2018 Dat Hoang

Vào thời kỳ kinh tế phát triển, nhiều ngân hàng cho bạn mượn tiền khá dễ dãi để mua những ngôi nhà quá mức chi trả của mình. Khi bạn không thể trả tiền nhà (morthgate) cho ngân hàng ở mỹ thì bị ngân hàng kéo nhà hay còn gọi là bị “Foreclosure ở Mỹ”.

Một trong những vấn đề tạo ra là bạn phải gồng mình để chi trả tiền nhà hàng tháng. Khi bạn bị mất việc làm vì tình hình kinh tế suy thoái. Bạn không còn khả năng chi trả căn nhà mình đang ở nữa.

Nội Dung Bài Viết

1. Bị ngân hàng kéo nhà, Foreclosure ở Mỹ, là gì?

Ở Mỹ nhiều bạn nói buồn đó là bị Ngân hàng kéo nhà (Foreclosure). Thì mình có thể hiểu đó là một hình thức người cho vay cố gắng thu hồi lại khoản vay từ người đi vay đã ngừng trả nợ.

Căn nhà của bạn là tài sản thế chấp khi mượn nợ nên sẽ được chủ nợ là ngân hàng bán để thu hồi vốn. Ngân hàng được phép kéo nhà theo luật tòa án hoặc bởi luật sau khi thực hiện các thủ tục pháp lý cụ thể.

Khi bạn vi phạm thế chấp (mortgate) bằng việc không trả tiền nhà hàng tháng thì ngân hàng có thể tịch thu nhà để bán nhà và giữ số tiền thu được để trả nợ mà bạn thế chấp và các chi phí pháp lý.

See also Học Đại Học Miễn Phí Ở Mỹ

Ví dụ như vào năm 2011 khi các chủ nhà ở mỹ quyết định để nhà Bank kéo nhà vì giá trị căn nhà của họ đang sở hữu thấp hơn giá trị họ đang nợ nhà bank và số tiền họ bỏ vào căn nhà rất ít.

2. Các hình thức bị foreclosure ở mỹ

Các chủ nợ hoặc chủ sở hữu thế chấp (mortgage holder) có thể bắt đầu tịch thu nhà vào thời điểm chỉ định trong các giấy tờ tranh chấp.

Hình thức Judicial (tư pháp)

Bị tịch thu nhà bằng hình thức tư pháp (judicial forclosure) có nghĩa là việc bán căn nhà thế chấp được giám sát bởi tòa án.

Số tiền thu được từ việc bán tài sản được trả cho thế chấp (morthgage), sao đó là các người giữ thế chấp khác (other lien holder), và cuối cùng là người vay cho bất kỳ khoản tiền nào còn lại.

Người cho vay là ngân hàng sẽ đệ đơn kiện người vay để tiến hành việc tịch thu nhà theo hình thức Judicial.

Sau đó một quyết định tư pháp sẽ được thông báo cho hai bên tại một phiên điều trần (hearing) tại tòa. Cuối cùng thì một nhân viên tư pháp sẽ giám sát toàn bộ quá trình Foreclosur và giấy tờ pháp, chứng thư (deed).

Hình thức Nonjudicial

Là hình thức tịch thu nhà bằng quyền bán (power of sale) bằng các điều khoản được đưa vào thế chấp (morthgage) khi bạn đồng ý với chủ nợ.

Ví dụ như ở California, hoặc Texas thì hầu như các thế chấp là “deeds of trust.” Bằng hình thức này thì việc tịch thu nhà sẽ nhanh hơn và tốn ít chi phí hơn.

Tiền thu được từ việc bán nhà tịch thu sẽ được giải quyết hết cho chủ sở hữu thế chấp, các chủ sở hữu thế chấp khác rồi mời đến người vay nợ để mua nhà.

Hình thức Strict

Hình thức này thì ít thông dụng vì có một số hạn chế về mặt sử dụng. Ví dụ như ở các tiểu bang Connecticut, New Hampshire, hoặc Vermont thì bên thế chấp thắng kiện tại tòa án sẽ được tòa yêu cầu bên thế chấp trả tiền thế chấp (morthgage) trọng một thời gian mặc định.

Nếu người thế chấp không làm như vậy thì chủ sở hữu thế chấp là ngân hàng có quyền sở hữu đối với tài sản mà không có nghĩa vụ phải bán nó. Hình thức này chỉ được áp dụng khi giá trị căn nhà thấp hơn giá trị mượn nợ.

3. Quá tình tịch thu nhà, foreclosure

Thời gian để tiến hành tịch thu nhà nhanh hay chậm là tùy thuộc vào mỗi tiểu bang mà bạn đang có căn nhà.

Tịch thu nhà là biện pháp cuối cùng mà chủ nợ muốn sử dụng để đòi món nợ. Ngân hàng luôn ưu tiên các biện pháp sau trước khi tịch thu nhà nếu như bạn có yêu cầu.

Tái cấp vốn (refinancing)
Bán khống (short sale)
Tài trợ thay thế (alternative refinancing)
Điều đình tạm thời với chủ nợ

Hoặc chủ nhà có thể khai phá sản để tránh tình trạng bị tịch thu nhà của chủ nợ. Dù có sự khác biệt nhỏ về thời gian giữa các tiểu bang nhưng việc tịch thu nhà luôn có 3 mốc thời gian chính.

Bắt đầu khi bạn bỏ lỡ việc trả tiền thế chấp (morthgage).
Nếu bạn không làm gì để bảo vệ cho bạn thì ngân hàng sẽ chuyển sang lên lịch cho việc tịch thu nhà.
Bên chủ nợ sẽ cho bạn thời gian để chuộc lại căn nhà.

4. Làm sao tránh tình trạng bị tịch thu nhà ở mỹ

Để đi tới quyết định không trả tiền nhà (mortgage) là một quyết định khó khăn trong cuộc đời bởi vì đơn giản là bạn không còn đủ khả năng để chi trả tiền thế chấp hàng tháng.

Có nên để nhà bank kéo nhà (foreclosure) hay không? Câu trả lời là không ai muốn như vậy rồi như vì bị một trong cái điều sau thì bạn cũng có thể xem xét việc tự nguyện để “File for foreclosre” ở Mỹ.

Bị thất nghiệp vì kinh tế suy thoái
Không thể tiếp tục làm việc vì sức khỏe
Quá nhiều nợ và không thể trả hết
Tranh chấp với đồng sở hữu hoặc li dị
Bạn muốn chuyển sang tiểu bang khác

Khi thị trường bất động sản Mỹ bị suy thoái và rớt giá từ năm 2005 – 2011 thì có nhiều chủ nhà quyết định bỏ căn nhà đi vì lúc đó họ bị nợ ngân hàng nhiều hơn giá trị của căn nhà. Đây không phải là một cách làm hay nhất nhưng mà giúp bạn giải quyết nợ ngay lập tức.

Khi bạn cảm thấy khó khăn trong việc chi trả thì nên tìm kiếm sự giúp đỡ từ các chuyên viên kinh nghiệm ngay lập tức và đừng để đến khi quá muộn.

Ví dụ như bạn có nhà ở gần biển, điểm du lịch, hoặc ở các tiểu bang như California, Texas thì có thể tính đến phương pháp cho mướn phòng trọ, hoặc phòng nghỉ du lịch để kiếm thêm thu nhập trả tiền nhà hàng tháng.

foreclosure ở mỹ — kiếm thêm thu nhập từ chính căn nhà giúp bạn đỡ lo

Ở Quận Cam thì bà con mình hay xây thêm nhà “apartment” hai phòng ở đất trong nhà để cho thuê và thu về $2000 một tháng giúp trả hơn 50% tiền mượn ngân hàng.

Hoặc, người tư vấn từ cơ quan HUD có thể giúp đỡ bạn và lên các kế hoạch để tránh tình trạng bị tịch thu nhà . Các chương trình giúp đỡ từ chính phủ như (goverment sponsored modification or refinance program) giúp bạn có thể giảm tiền lãi suất và số tiền nợ.

Nhiều bạn có quan niệm sai lầm là căn nhà là tài sản của mình. Ở Mỹ quan niệm đó có thể không đúng tùy trường hợp. Bạn có thể đọc bài viết này để hiểu rõ hơn về khái niệm tài sản ở mỹ.

Hơn nữa, căn nhà không phải là tài sản của bạn vì hàng năm bạn phải tốn tiền cho căn nhà như: tiền cắt cỏ, tiền nước, tiền điện, tiền bảo hiểm, tiền thuế đất, tiền bảo trì, và… đủ thứ tiền khác

Căn nhà chỉ nên coi là một tài sản khi mà giá nhà đi lên, còn khi giá nhà đất đi xuống thì căn nhà là cục nợ của bạn vì bạn phải tốn tiền để bảo trì nó.

Việc mua nhà để ở chỉ được coi là có lợi khi mà tiền bảo trì căn giá thấp hơn tiền bạn đi thuê nhà nên vì vậy đừng mua căn nhà quá to hoặc không cần thiết.

Căn nhà bạn mua để đầu tư, cho thuê và tiền thuê nhà nhiều hơn tiền bạn phải trả ngân hàng và tiền bảo trì thì khi đó căn nhà mới là tài sản của bạn vì nó giúp bạn làm ra tiền.