Bí Mật Đầu Tư Bất Động Sản Mỹ

Đầu tư bất động sản Mỹ không phải dễ và cũng không khó. Có những bí mật đầu tư và tư duy về đầu tư bạn cần phải biết khi muốn đầu tư mua nhà ở Mỹ.

Bạn sẽ thấy có nhiều người đầu tư rất hay, luôn biết đúng người, đúng thời điểm để mua hoặc bán nhà. Trong mỗi thành phố, hoặc thị trấn sẽ có một vài ngôi sao sáng thuộc lĩnh vực kinh doanh hoặc đầu tư mà bạn muốn bắt đầu.

 

 

Điều Đạt muốn nói với bạn là nếu những người này có thể thành công thì bạn cũng có thể thành công như vậy nếu học hỏi được kinh nghiệm, bí mật và bắt chước theo.

Tuy nhiên bạn phải biết rằng không có con đường tắt hoặc dễ dàng để đi đến thành công như những quảng cáo trên mạng xã hội, Internet mà thay vào đó là bạn phải học hỏi cái kinh nghiệm của những nhà đầu tư đi trước và thay đổi cho thích hợp với bản thân của mình.

Bạn sẽ gặp nhiều khó khăn, nhiều lần thử lập nghiệp và đầu tư. Rồi thất bại, hoặc mất tiền bạc công sức để đổi lại những bài học kinh nghiệm. Từ những thất bại này bạn sẽ nhìn được những bí mật để đầu tư và kinh doanh thành công.

Bài viết hôm nay sẽ giúp bạn biết những bí mật đầu tư bất động sản ở Mỹ nhằm giúp bạn có ít nhất 5 đến 10 năm kinh nghiệm của người trong nghề đầu tư bất động sản ở Mỹ.

Những bí mật này rất quan trọng vì nó giúp bạn có cái nhìn đúng về đầu tư bất động sản ở Mỹ. 

1. Bạn không cần phải có nhiều tiền mới đầu tư bất động sản Mỹ

Mới đầu Đạt cũng đã từng nghĩ như vậy và cố gắng tiết kiệm tiền để đầu tư bất động sản làm mất nhiều thời gian và cơ hội tốt.

Bạn không cần phải có cả 100 ngàn đô la mỹ hoặc triệu đô để đầu tư nhà cho thuê hoặc mua bán nhà ở Mỹ.

Điều bạn cần chỉ là có điểm tín dụng (credit score) tốt và có thu nhập ở mức trung bình (income) để đầu tư bất động sản ở Mỹ (Real Estate Investing In America).

Bạn sẽ rất dễ dàng làm hồ sơ mượn nợ ngân hàng để mua bất động sản đầu tư ở Mỹ so với mượn nợ để mua nhà ở.

 

 

Vì bất động sản đầu tư (Commercial Real Estate) được cho mượn nợ dựa trên giá trị của bất động sản. Còn mua nhà để ở thì việc ngân hàng xem xét cho bạn mượn nợ hay không phụ thuộc vào khả năng chi trả và tài chính của bạn.

Việc bạn cần làm là tìm được một cơ hội đầu tư tốt (Good real estate deal) với một mức tiền cọc (Down Payment) hợp lý để dựa theo các chiến thuật đầu tư (Investing strategy) khác nhau để quyết định đầu tư hay không.

Hoặc nếu bạn có ít tiền vốn để đặt cọc thì bạn hoàn toàn có thể mượn tiền từ thẻ tín dụng với mức lãi suất 0% cho 12 – 18 tháng đầu và tốn 3% phí tùy theo chương trình của từng ngân hàng như Balance Transfer hoặc Direct Deposit Cash Advance.

Tuy nhiên cách mượn tiền từ tài khoản thẻ tín dụng rất nguy hiểm khi bạn phải biết tính toán và chọn thời điểm đầu tư rất khó vì lãi suất thẻ tín dụng rất cao từ năm thứ 2 lên tới 16% – 25%.

2. Bạn không cần phải đầu tư nhỏ để học hỏi kinh nghiệm hoặc giảm thiểu rủi ro

Nếu như bạn chưa bao giờ mua bất động sản ở Mỹ để đầu tư cho thuê hoặc mua bán kiếm lời thì tâm lý thường là rất lo lắng nếu đầu tư quá nhiều vào thương vụ đầu tiên.

Nhiều bạn chọn đầu tư nhỏ trước nhằm kiếm kinh nghiệm và giảm thiểu rủi ro. Cách đầu tư nhỏ như vậy không có gì sai.

Nhưng cái khó ở đây là rất nhiều nhà đầu tư đều làm như vậy dẫn tới mảng đầu tư nhỏ trong bất động sản ở Mỹ rất cạnh tranh.

Bạn sẽ mất rất nhiều thời gian để kiếm được một thương vụ đầu tư có thể kiếm lời hoặc nhiều khi làm xong rồi lại lỗ lã.

 

Ví dụ như ở Little Saigon, Nam California để có thể kiếm một ngôi nhà “Single-family home” dưới 600 ngàn đô la Mỹ vào thời điểm cuối năm 2020 như mò kim đáy bể.

Điều đó chứng tỏ thị trường bất động sản ở khu vực quanh Little Saigon đã hết ngon ở phân khúc dưới triệu đô nên bạn cần phải kiếm những thương vụ đầu tư lớn để làm giàu.

Khi đầu tư những thương vụ lớn thì bạn sẽ nghĩ là lấy đâu ra vốn để có thể giúp bạn đầu tư?

Bạn sẽ ngạc nhiên khi biết rằng bạn có thể vay tiền ngân hàng hoặc kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng để đầu tư vào các bất động sản lớn vì các khoản vay được bảo đảm bởi chính bất động sản.

Bạn chỉ cần chứng minh cho nhà đầu tư, ngân hàng là khoản đầu tư của họ sẽ sinh lợi với bản kế hoạch đầu tư của mình dựa trên bản “Cash Flow” của Commercial Property hoặc Apartment Building (căn hộ cho thuê).

Bạn nên biết rằng giá trị của một căn nhà cho thuê như “Single-family Home, Condo, Apartment, hoặc Townhouse” chỉ tăng dựa theo khu vực của bất động sản, và quy luật Cung và Cầu.

Nhưng giá trị của một Commercial Property hoặc Apartment Building dựa theo “Cash Flow” hay còn gọi là Passive Income mỗi tháng, quý, hoặc năm.

Vì vậy bạn cần quản lý bất động sản cho thuê đúng thì bạn hoàn toàn có thể đầu tư lớn với chỉ số mạo hiểm thấp.

3. Kế hoạch về thuế rất quan trọng khi đầu tư bất động sản ở Mỹ

Khi đầu tư bất động sản ở Mỹ thì bạn phải tính đến thuế thu nhập khi cho thuê lại bất động sản hoặc thuế lợi nhuận nếu mua bán (Flip) vì thuế ở Mỹ rất cao.

Việc mua bán nhà trong ngắn hạn sẽ làm bạn tốn rất nhiều chi phí không cần thiết. Ví dụ như bạn bán căn nhà lời được $200 ngàn đô la mỹ nhưng phải đóng $60 ngàn tiền thuế thì rất tiếc.

 

 

Việc đóng thuế là một điều bắt buộc ở Mỹ nhưng theo luật thuế bất động sản thì bạn có thể sử dụng các hình thức đầu tư theo dạng công ty, thể chế để giảm thuế lợi nhuận về không.

Một cách hay để lấy tiền ra khi đầu tư bất động sản ở Mỹ mà không cần phải bán bất động sản hoặc đóng thuế lợi nhuận đó là: “Refinance lại bất động sản và rút Equity ra” để đầu tư bất động sản khác.

Vì vậy khi đầu tư bất động sản ở Mỹ bạn cần tham khảo một chuyên viên thuế trả theo giờ để họ có thể tư vấn cho bạn những luật thế có lợi cho bạn như: Deduction, Depreciation, Tax breaks.

4. Bạn không cần giỏi để đầu tư bất động sản ở mỹ

Đôi lúc khi đi ăn, hoặc gặp lại bạn bè cũ, bạn sẽ thấy họ nói về đầu tư chứng khoán, đầu tư bất động sản, hoặc đầu tư cái gì đang nóng thì bạn dễ bị áp lực vì nghĩ mình không được giỏi như vậy.

Bạn sẽ cảm thấy rằng bạn không có đủ thời gian và giỏi để tìm hiểu để đầu tư như vậy. Theo kinh nghiệm của mình thì bạn đang bị áp lực vì đôi khi những gì bạn nghe chưa chắc là đúng.

 

 

Đôi khi những người bạn, những người thân sẽ là rào cản làm cho bạn không dám khởi nghiệp, hoặc kinh doanh.

Lúc đó thì bạn phải hiểu rằng bạn nên tìm lời khuyên từ những người cùng đam mê và chí hướng.

Hoặc nếu bạn không làm được thì có thể thuê người giỏi về lĩnh vực đó làm cho bạn với một mức phí để tạo ra “Win – Win.”

Ví dụ như đầu tư bất động sản ở Mỹ thì để bắt đầu bạn có thể kiếm một nhà môi giới bất động sản giỏi để họ tư vấn cho bạn hoặc kiếm được những dự án đầu tư dễ sinh lợi.

Bạn có thể thuê luật sư để làm giấy tờ pháp lý, các công ty làm giấy tờ vay mượn để họ giúp bạn vay tiền đầu tư.

Dựa vào kết quả công việc bạn có thể đánh giá những dịch vụ này để quyết định có làm việc cùng họ cho những thương vụ sau hay không.

Sau khi bạn đã xây dựng được một đội giỏi thì bạn sẽ thấy là không cần giỏi, và có nhiều thời gian để đầu tư bất động sản ở Mỹ.

5. Bạn không cần phải biết nhiều về thị trường bất động sản để đầu tư

Nhiều bạn cứ suy nghĩ và cố gắng tìm hiểu về thị trường bất động sản cho thiệt giỏi đã rồi sau đó mới đầu tư. Chính vì điều này làm cho bạn mất 3 – 5 năm mới bắt đầu làm bỏ lỡ rất nhiều thời gian.

Có nhiều bạn vì cảm thấy chưa đủ thời gian để chuẩn bị nên sẽ không bao giờ đầu tư bất động sản ở mỹ làm bỏ đi một trong những lĩnh vực đầu tư dễ sinh lợi và an toàn nhất.

 

 

Bạn cần phải hiểu là thành công trong bất cứ lĩnh vực gì đề là một quá trình và bạn sẽ vừa làm vừa học. Bạn sẽ có kinh nghiệm thông qua một hành trình dài, và sẽ luôn có những điều mới mẻ mà bạn cần phải học.

Ví dụ như bạn muốn đầu tư căn hộ cho thuê ở Phoenix, Arizona thì bạn cần kiếm một nhà tư vấn bất động sản ở đó vì những nhà tư vấn khác sẽ không có kinh nghiệm về thị trường bất động sản ở Phoenix.

Bạn sẽ gặp nhiều người mới, tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản mà bạn muốn đầu tư, tìm kiếm được chiến thuật đầu tư phù hợp, và có thể nhìn được thị trường lên hoặc xuống theo thời gian.

Điều quan trọng là bạn sẽ gặp khó khăn, thất bại, những bài học xứng đáng mà không bỏ cuộc. Rồi bạn sẽ được gọi là chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

6. Bạn phải có mục tiêu trong bản kế hoạch đầu tư bất động sản của mình

Đặt ra mục tiêu cho bản thân là điều rất quan trọng để thành công trong bất cứ lĩnh vực nào. Mục tiêu đặt ra cho đầu tư bất động sản phải thực tế, phải có thời gian, và phải có cách để thực hiện.

Nếu như bạn không có một mục tiêu cụ thể thì bạn sẽ dễ bị làm biếng, mất thời gian vì không thể tập trung năng lượng, thời gian vào.

Bạn sẽ có thêm động lực để làm việc vì thấy được thành quả của những việc mình đã làm để đạt được mục tiêu đã đặt ra. Ví dụ như bạn có thể đặt ra mục tiêu mua một bất động sản cho thuê trong vòng 2 năm giúp bạn có thu nhập $1000 một tháng.

 

 

Khi bạn đặt mục tiêu thì phải luôn thực tế và thành thật với bản thân. Bạn không thể nào ra mục tiêu mua nhà cho thuê trong khi nợ thẻ tín dụng $50 ngàn chưa trả hết.

Thay vì đó thì bạn ưu tiên cái mục tiêu trả hết nợ thẻ tín dụng trước vì lãi suất cao sẽ làm bạn phá sản. Việc biết rõ nên ưu tiên việc nào trước việc nào sau cũng rất quan trọng.

Bạn cũng có thể sử dụng cách để thiết lập mục tiêu theo Charlie and Barbara dựa theo 5 tiêu chuẩn của Smart.

S = Specific: Phải cụ thể về lĩnh vực hoặc mảng bạn muốn đầu tư. Ví dụ như bạn muốn đầu tư nhà cho thuê trong thị trường bất động sản ở Phoenix, Arizona, hoặc Orange County, California.

M = Measurable: Phải đo lường được, chứ không thể chung chung như bạn muốn giàu trong 5 năm tới. Ví dụ như bạn muốn có thu nhập $50 ngàn đô la mỹ từ nhà cho thuê trong 10 năm tới.

A = Agreed upon in writing: Bạn phải viết mục tiêu ra và theo dõi quá trình thực hiện mục tiêu của mình chứ không phải chỉ suy nghĩ trong đầu. Có nhiều bạn còn nói ra mục tiêu cho nhiều người biết để làm động lực thực hiện.

R = Realistic: Bạn phải thực tế khi đề ra mục tiêu cho bản thân chứ không được mơ mộng, hão huyền những điều không thực tế.

T = Time activated: Bạn phải đặt ra khoản thời gian để thực hiện mục tiêu của mình. Không thể quá ngắn hoặc quá dài.

Cách hay nhất là chia nhỏ mục tiêu của mình ra các bước theo như một bản kế hoạch theo từng bước hoặc theo từng kế hoạch như:

• Financial Fredom To-Do List
• Business To-Do List
• Rental Investing To-Do List

Sau đó thì bạn cần phải kiểm tra và phân tích quá trình thực hiện mục tiêu của mình theo tháng hoặc mỗi 3 tháng để có những điều chỉnh cho phù hợp.

Dựa theo thống kế từ các công ty tư vấn thì nếu như bạn khởi nghiệp hoặc bắt đầu thực hiện các dự án đầu tư của mình thì bạn sẽ mất đôi thời gian, công việc gấp đôi, và tốn nhiều vốn hơn so với dự kiến.

Bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong 2 năm đầu, và dễ thất bại lên tới 95% nhưng nếu bạn thành công thì có thể sẽ được phần thưởng xứng đáng.

Bạn sẽ trải qua những khoản thời gian khó khăn và tưởng chừng sẽ thất bại nhưng hãy luôn nghĩ rằng đó sẽ là những kinh nghiệm quý báu và những kỷ niệm đẹp của một thời tuổi trẻ khởi nghiệp.

Với những bí mất về đầu tư bất động sản trên, Đạt hy vọng rằng bạn có thể khởi nghiệp đầu tư và làm giàu cho bản thân và những bài viết kế tiếp sẽ nói rõ hơn cách thức bắt đầu.